广州市拟提高住房公积金贷款门槛,日前公布《广州住房公积金个人住房贷款实施办法》和《关于我市住房公积金贷款有关问题的通知》向社会征求意见。在银行审慎收紧房地产贷款的背景下,大幅调整公积金贷款申请年限及比例,引发公众高度关注:一线城市的房地产调控政策会不会进一步趋于强硬?

  公积金贷款“门槛骤升”

  根据广州市公布的征求意见稿,广州市申请住房公积金门槛将明显提高:用途为非居住用房及低密度商品住宅或者已使用过住房公积金贷款的,不予办理公积金贷款;广州本市户籍的,申请贷款时已连续缴存住房公积金的时间要求由现在的6个月以上(含6个月)延长到24个月以上(含24个月);非本市户籍的,申请时已连续缴存住房公积金的时间要求将由目前的12个月以上(含12个月)提高到36个月以上(含36个月)。

  此外,征求意见稿还进一步对住房公积金贷款的个人贷款额度及年限作出了限制。其中,对购买第二套住房的家庭,贷款额度不超过所购房屋价格的30%,贷款利率按同期同档次基准利率的1.1倍执行。与原来的首付款比例规定不得低于60%相较,明显趋严。可贷公积金的额度计算方法也将发生变化,计算公式由当前的“(公积金账户余额+公积金月缴存额×2×至法定退休月数)×2”改为“账户余额×2+月缴存额×到退休年龄月数×2”。

  广州市的征求意见稿一出,立即引发社会关注。此前,北京、重庆等地也相继对公积金贷款政策进行了调整,降低了公积金可贷款额度,对首付进行差别化管理等;银行方面也收紧了房地产贷款,上浮房贷利率10%-20%。广州等一线城市房地产调控会进一步趋紧吗?

  广州市社科院研究员、广州市人大立法咨询委员会专家彭澎认为,尽管征求意见稿没有明确说调整的目的是什么,但很明显公积金贷款渠道收窄了,贷款门槛的提高将把很大一部分人挡在门外。

  国家统计局数据显示,2月份全国70个大中城市中,广州新房价格尽管涨幅有所收窄,但同比上涨15.9%,环比上涨0.5%,均排在第二位。

  公积金新政策伤及刚需

  2013年11月,广州市出台了关于进一步做好房地产市场调控工作的意见(“穗六条”),主要内容为加快中低价位的商品住房供应,控制高端商品住房供应;增加住宅用地供应;抑制不合理住房需求;从严查处各类住房骗购行为;在国家统一信贷政策的基础上,根据本市房价控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付比例;引导开发企业理性定价。

  今年1月份广州出现“抢地大战”。搜房网数据中心的监控数据显示,1月份广州黄埔、番禺两区连续诞生两块地王,当月广州共成交10宗土地,总收入近70亿元人民币。此后,广州土地市场热点不减。2月,广钢新城5块地卖了155亿元;3月,广州市国土资源局挂出天河油制气厂地块,起价高达60.65亿元,这块地曾于2011年10月份被挂牌,起价29.62亿元。这意味着,仅两年时间该地块的身价就翻了一倍多。

  广州广证恒生证券咨询研究所副总经理、首席研究官袁季说,在这样的土地市场下,广州楼市调控显然不容乐观。有关方面再推出一些政策也是可以理解的。“不过动用到公积金政策,有些不好理解。”

  在袁季看来,用住房公积金政策调控,会伤到普通百姓的刚需,打的是“迷踪拳”,看不清路数。

  一线城市调控进一步趋紧?

  广州拟调住房公积金政策的舆论关注点在于:一线城市的房价调控会不会进一步加强?

  去年以来,全国房地产市场格局出现明显变化,二三线城市的楼市价格松动,部分城市出现降价促销等现象,而一线城市则继续维持上涨势头。

  某国有银行广东省分行个人金融部负责人坦言,房地产市场的风险在加大已是业界共识,银行对房地产贷款的态度会进一步审慎。“开年以来房贷业务量同比下降了20%,商业贷款利率全面上浮15%以上,公积金贷款的审批更加严格,放款额度也大为压缩。”该负责人告诉记者。

  广州某股份制银行个金部负责人说,此次征求意见稿可以看作是全面收紧房地产贷款的信号,也是房地产进入下行通道的前兆。该负责人坦言,今年以来房地产市场的变化已传递出房地产信贷风险正在逐步聚集,不管是银行还是政府部门,对于房地产市场的态度正日趋谨慎。

  “市值超过500亿的地产企业华夏幸福请了世界名帅安蒂奇,出任新收购的河北中基足球队主教练”,这是最近房地产业界津津乐道的一件事,人们已经迫不及待地畅想国安、泰达、中基的京津冀德比,更有乐观者认为,华夏幸福的市值在恒大之上,恒大的金元足球使中国球队几十年来首夺亚冠,那华夏幸福呢?……房企跨界,最能出名的当然是足球,但是很有可能最不赚钱还落下骂名,但为什么开发商还对此趋之若鹜呢?

  稍微有些理财常识的人都明白“鸡蛋不要放在一个篮子里”的道理,更别说精于成本测算、目标往往是利润最大化的房地产开发商们。当自己熟知的市场不确定因素出现后,为自己的鸡蛋寻找安全的篮子,正在成为地产大佬们的共识。于是,万达做电商、恒大搞足球卖粮油,华业进军矿业,仅矿业一项,据统计,2010年下半年以来,全国20多家上市房企进军矿业,约占整个房地产板块上市公司总数的1/6。除矿产外,金融、酒店、足球领域也是开发商眼中的香饽饽。例如,上海绿地集团先后参股上海市农商行、东方证券、呼和浩特商业银行等,并成立上海奉贤绿地小额信贷有限公司;北京首创集团旗下有首创证券等;而在中国足球超级联赛的近二十支球队中,七成以上是房地产开发商投资或参与投资的……

  是地产的吸引力在下降,还是其他行业的利润之高让开发商“移情别恋”?记者调查发现,选择跨界发展是地产行业竞争的白热化临近、选择企业资金避险时开发商的未雨绸缪之举。而在新的领域中,地产企业如何克服水土不服,也是摆在面前的新问题。

  行业竞争白热化

  加剧房企迈出跨界脚步

  众所周知,万科坐了多年的地产“一哥”宝座,在2014年被上海绿地拉落马下。凭借2048亿元的销售业绩,多年“老二”绿地终于登顶榜首,亦使得“万绿之争”告一段落。同时2014年的千亿军团仍保持着“北斗七星”阵势不变,也在某一种程度预示着“白银时代”挤进“千亿军团”的道路将更加崎岖。据了解,2014年的七家千亿房企绝大多数完成了业绩指标,但百亿房企则没有那么顺利,60%以上的百亿房企业绩均不同程度下滑。

  竞争的激烈造成开发商对后市充满迷茫,仅在北京一地,今年年初,万柳书院以14.5万元/平方米的高价率先入市,龙湖集团也透露其西局项目龙湖·西宸原著也将于2015年中入市。除此之外,融创农展馆项目、保利首开东坝项目、远洋刘娘府等十几个十万元以上均价的项目也预计将于今年入市。除此之外,五万元以上项目将达到70个左右,总共加起来,超过五万元均价的新房源将达到数万套之多,而在2014年,北京五万元均价以上楼盘一共才卖了2000多套……

  北京西山某豪宅开发商在接受记者采访时表示,未来不存在面粉贵面包就必须贵的局面,豪宅价格战很可能出现。“楼面地价5万元/平方米,卖到10万元/平方米,开发商利润就很不错了,但现在看来,竞争到最后,8万元/平方米也得甩货,至于利润,我判断非常非常薄。”该开发商说,房地产的投资属性基本已经不存在了,整个投资环境发生了变化。表象是:人们金融意识突飞猛进。无论是基金、股票都是投资方式;实体经济困局,除了互联网以及个别新兴行业,大多数行业都很难盈利;理财渠道多元化,鸡蛋选择的篮子也很多;护照含金量提高使海外置业门槛更低,大批财富人群资产配置选择国外;人民币贬值压力持续增大等等。但真正的内生因素是中国经济转型准备没做好,房地产定位出现偏差……

  鸡蛋不放在一个篮子里

  开发商为资金安全选择出路

  2014年12月15日,中国社会科学院《经济蓝皮书:2015年中国经济形势分析与预测》称,2015年,中国经济仍将保持平稳较快增长,预计GDP增速为7%左右,房地产将失去大规模投资价值。

  2003年-2013年是我国房地产市场发展的黄金十年,房地产业成了企业孵化器,也是富豪的生产线,同时,也是老百姓投资热门。当前万科已经成为了全球最大的房地产开发企业,2014年万科的销售回款已经突破2000亿元。而企业利润也从几亿元上涨到百亿元以上。高速增长的房企不仅仅是万科一家,绿地、保利、恒大等房企均在这一轮发展中快速崛起。伴随着大房企发展起来的还有众多的中小房企。但是随着房地产市场的发展以及行业的政策调控,行业竞争、兼并致使大批房企倒闭。

  其实率先跑出地产领域选择跨界的恰恰是一些中小型房地产企业,龙头企业恰恰是遇到瓶颈时不得已而为之。在此轮跨界之前,中坤集团、美林集团投资旅游地产、今典集团投资酒店、美晟集团投资矿业,在当时被业内认为的“不理解”发展的今天,反而成了第一批吃螃蟹的人。

  美林集团一位人士在接受记者采访时表示,在2009年之前,北京很多本土的开发商还能在市场上风光一时,毕竟借助地缘优势还可以和南派开发商决一雌雄,但随着资本地产商的进入,财力不足的本土开发商就已经显出疲态,那时候跨界多少显得很无奈。

  “但现在不一样了,这些早走出去的企业反而在新的领域找到了灵感并且占领了一席之地,尤其是在旅游业和文化领域。”该人士说。比如该集团参与投资开发的被誉为“东方雪源圣地”、位于承德以北海拔1800多米的美林谷运动休闲度假区内美林谷滑雪场,经过几年努力,已经成为一个近40平方公里的滑雪度假旅游天堂。

  在别人的地盘

  开发商能否服了水土

  “地产行业的钱虽然不如早年那么好赚,但许多上市企业的毛利率都有30%到40%,这一水平明显是快消品行业的一般企业难以企及的。在快消品行业,甚至5%毛利率都可能出现,对于逐利的资本而言,能否有效提升新行业的利润水平值得关注。”中国连锁协会一位官员在接受记者采访时这样表示。

  对于很多其他商业领域来说,地产商赚的是快钱,利润低于30以下根本“眼皮都不带抬一下”,他们能适应了其他行业的低利润吗?他们能把准陌生领域的脉络吗?

  前文提到的某个北京本土企业,首先跨界的是煤矿投资,在2008年-2009年时选择进入该领域,山西、陕西、内蒙古、河北考察了一大圈,购买了几座煤矿准备大干一番。结果恰恰由于不懂其中奥秘,几乎赔惨。当时煤炭行业已经是强弩之末,而且收购的煤矿中有的已经开发了很多年,可以提供燃烧煤的煤层已经很浅,外因和内因同时发酵,该企业煤炭生意彻底失败,现在就剩孤零零的几座煤矿和大量卖不出去的煤。

  即使在足球领域,真正懂球的开发商少之又少,很多就是为了起到宣传品牌的作用,比如恒大,足球对于它的品牌溢价远远超过了地产。“足球其实就是名片”,一位前万达集团的高管对记者说,当年的大连万达就是靠足球声名鹊起,“冠军万达”使王健林在中国很多地方去谈判都会受到礼遇,不用介绍都认识他和万达。而此次华夏幸福收购中甲球队进军足球领域,该人士的判断是:一是为了打知名度,为以后拿地方便;二是该企业的楼盘大多是刚需或者改善产品,而球迷大多数处于这个层面潜在购房人。所以无论球队的成绩如何,从投入产出比来说,无疑对企业都是有利的。

  “广州公积金政策的调整是‘穗六条’的延续。”彭澎认为,目前并无迹象表明一线城市会采取更强硬的调控措施。随着一些地方的债务在今年集中到期,地方政府的偿付压力持续增大,力保房地产类收入不出现大面积的滑坡在很多地方都是关注的一个重点。

  袁季说,尽管市场观望情绪浓重,房价涨幅趋缓,但一线城市的地价持续上涨表明,这些地方的房价还会持续上扬。高房价带来的社会问题已经开始触及社会的底线,加强调控是必然的。

  业内专家指出,多元化发展不会改变开发商的本质,就如中超球队的赞助商都是地产开发商,但并不会改变这是一场足球比赛的事实。开发商无论怎么跨界,都是为了规避风险,资源配置,都是为了本身企业的长远发展。 文/本报记者 张舰