“日光盘”、“地王”频现,多个城市房价涨势难控,成为倒逼调控长效机制出台的最主要因素。 王荔珏 摄

  已经过去的2014年6月,上海二手房指数为2955点,比5月下降2点,环比下跌0.05%,在连续上涨24个月后,二手房价格指数终现下跌。

  上海二手房指数办公室认为,二手房月度成交量在今年3月暂现2万套,之后3个月月度成交量持续两位数环比下跌至今,市场进入全面调整期已成定局。目前市场特征表现为,一是央行喊话满月,信贷仍未有实质性放松;二是二手房供应方面,不少卖家不愿降价,索性封盘,挂牌量降至4年来低点,截至6月30日仅为10.26万套,其中100平方米以下的中小户型下降最为明显,而买家则因为“无房可挑”,成交意向极低;三是一手房库存高企,开发商入市项目“以价换量”重现,分流部分二手房客源;四是6月土地市场出现流拍及溢价率下降,加剧看淡市场预期。多重因素作用下,二手房成交冷清局面愈演愈烈,供需两端遇冷,持续低迷。

合富辉煌集团首席市场分析师龙斌。

  “博鳌房地产论坛”传出信息:房地产调控长效机制方案剑指“去投资化”

  名词解释:房地产调控长效机制

  早在7月初,就有传言称“有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案,但推出时机尚未确定”。这个传言在上周举办的“2013博鳌房地产论坛”上得到了中国房地产业协会副会长朱中一的亲口证实。据他透露,房地产调控长效机制方案或将于十八届三中全会召开前后亮相。

  朱中一表示,长效机制应包括:抓紧完善房地产市场调控政策,今后更多地采用税收、信贷等经济和法律手段来进行调控;同时又要在完善住房和住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面健全长效机制。 记者 王荔珏

  新“国五条”公布半年以来,不仅房价不降反升,而且成交量也回升明显。“日光盘”、“地王”此起彼伏地在各地楼市显现。业界普遍认为,在“面粉”价格高涨之下,多个城市房价上涨趋势难控,并因此成为倒逼房地产调控长效机制出台的最主要因素。“而且从政策或制度走向来看,限购、限贷、限价等行政化的调控措施也不是长久之计,必须通过长效机制的税费政策来调节房地产市场需求及资金的流向,以此达到房地产市场‘去投资化’的目的。”一位房地产业内人士表示。

  限购退出需有两大前提

  有知情者透露,在“房地产调控长效机制”草稿中,以“市场化为主要手段,辅以政府调节”解决房地产市场阶段性供需矛盾,是其中的重要内容。为实现这一目标,将通过增加房屋持有成本实现房地产的去投资化,同时,通过交易税费制度的改革与调整和其他手段,促进房地产市场的流通,从而解决阶段性、区域性房地产市场供需矛盾问题。

  与此同时,“房地产调控长效机制”的草稿中,依然保留了通过政府调控手段确保房地产市场稳定的“运用空间”。在这样的背景下,业界人士认为,行政化限购手段的退出,仍然需要有替代政策及合理的分步退出这两个前提。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,在追求供求均衡的基础上,未来或许可以在房产的动态评估、税收的结构调整以及金融创新等方面进行优化。他以保障房和商品房的关系为例,指出如果保障房做不好,那也会影响商品房的建设。唯有改变“重建设轻管理”的模式,进一步完善住房保障制度,才能真正促进楼市长效机制的建设。

  目前业界普遍认为在十八届三中全会之后长效机制就会启动。不过有地产界人士却认为“没那么快,顶多是房产税可能会出一些”。

  房产税或只对增量征收

  近日有报道称,住建部和财政部等部门在房产税扩围模式上,已经取得基本共识,将以杭州模式为基础,结合不同城市的具体情况,推进房产税试点扩围工作。

  具体而言,杭州市房产税试点征收方案将针对增量征收房产税,通过划定免征面积的方式保护居民自住需求,同时,对居民首套住房实施免征政策,但在新购房屋计算免征面积时,计算存量住房面积,采用累进税率。包含上述内容的政策于4月底已由住建部和财政部等部门完成会签上报国务院,但国务院最终未予批准。其原因一是国务院希望集中批准一批城市的房产税扩围试点;二是对于税率等,认为有继续调整和完善的空间。如今,对于杭州房产税的方案,也已经提出了一些修订意见,而在税率方面将提高至5%。~10%。,而非原方案中的4%。~8%。。南京、青岛等城市的房产税方案已经成熟,均有望纳入下一批试点范围。此外,一线城市也有可能纳入新一批试点。 记者 王荔珏

  “不可能照搬普征模式”

  朱中一预测,实施房地产长效机制的重要一环——房产税将会第一步推出。对于具体推出的时间,财政部财政科学研究所所长贾康指出,“上半年没消息,也并不意味着下半年就一定没有消息,今年没有消息,也不意味着明后年没有消息,大方向下它只是迟或早推进改革的问题。”

  贾康强调,结合中国实际情况,房产税设计要领是“调节”,而不是普遍征收。“在中国可以预见的历史时期内,房产税改革前景是绝对不能简单照搬美国普遍征收模式,而要更多地借鉴其他的国际经验,比如日本首套房不征。”“如果不把这个说清楚,很容易造成社会上一拨又一拨的人心惶惶。”贾康主张,房产税如何改革应及早给社会大众吃下“定心丸”。

  专家视角

  核心是回归市场

  合富辉煌集团首席市场分析师龙斌表示,房地产调控长效机制的核心内容在于用市场手段替代行政干预,将现行的行政调控措施逐步淡化,让房地产市场回归市场化。“现有限购、限价等行政干预不会马上退出,但立足于市场机制并以行政手段为辅的房地产调控策略,将是大势所趋。”

  在龙斌看来,房地产调控的长效机制,并非单一领域的调控,而是要触及社会方方面面的改革。若要改变房地产市场现状,除了适度放松行政干预力度,促使其回归市场化,还需要借社会体制改革的东风,逐步剥除与房子挂钩的如学位、户籍等外在关联。此外,土地制度改革亦应是房地产调控长效机制的重中之重。

  据观察,2014上半年中央楼市调控已现空窗期,仅在宏观层面采取一些微调,在分类调控思想指导下,至少16家地方政府试探限购松绑等调控,但成效不明显。6月6日,银监会喊话,继续执行差别化住房贷款政策,大力支持首套住房需求,但截至月底,信贷仍未有放松迹象。而二手房信贷较之一手房更严。

  供需齐降市场转冷。2014年6月,传统市区全部8个区及浦东陆家嘴下跌0.04%。其中,市中心4区及陆家嘴6月整体下跌0.03%。

  6月,传统市区弱势明显,区域内如普陀、长宁、闸北分别下跌0.14%、0.13%、0.09%,仅虹口、黄浦微幅上涨0.05%、0.02%。市场趋冷的原因是改善需求成交量遇阻,出现了“老房子卖不掉,新房子买不进”的尴尬局面,不少改善客索性延迟置换,导致新增挂牌量减少。这也进一步影响了刚需客的购买热情,由此出现了连环效应;一些板块优质房源匮乏,导致看房客锐减三成以上,加上一些卖家不愿降价,中介门店的带看成交比下降到了1:70。抽样统计显示,多数挂牌房源价格较年初仅有3%以内的议价空间,但买卖双方态度已从乐观转为观望。部分急售房源的降价入市推动板块价格下跌。

  6月,新兴城区整体下跌0.07%。其中宝山靠近市区部分领跌0.13%,其余如闵行、青浦近市区部分分别下跌0.03%、0.02%。逾半数新兴城区板块出现下跌,挂牌量减少,带看量也出现锐减。一些板块的挂牌和带看量均现五成以上的下滑,如闵行浦江、浦东金桥的一些动迁类卖家,因未达到心理价位,宁愿撤消挂牌,等待市场回暖。有的卖家面对日益稀少的看房客,且无成交意向,于是无奈降价,但买家依然不愿出手。另外新兴城区内一些供大于求的板块则出现了议价扩大的现象,部分挂牌价甚至降低了6%-8%,但买家并不踊跃。

  眼下各大一线城市为了完成“年度房价调控目标”,通过限签、限预售、限价等行政干预措施来抑制市场供应,制造数据上的假降温,实际是在给房价上涨制造压力。“过往经验证明,给房价明确调控指标的做法并不可行。须知道,稳定的房价是建立在充裕房源的基础上。” 文/图:记者王雯倩

  半数板块出现下跌。2014年6月全市130个板块中,下跌板块64个,持平板块42个,上涨板块24个。下跌板块是上涨板块的2.7倍。下跌板块平均下跌0.19%,跌幅环比缩小0.01个百分点。虽然下跌板块增多,但跌幅并未放大。目前多数卖家不会选择大幅降价,有的撤牌惜售,仅一些急售卖家会选择让利快速出手。具体板块表现为,浦东外高桥继续领跌,下跌幅度达0.93%。其余下跌幅度较大的多在新兴城区范围内,如松江城区、浦东张江、宝山顾村分别下跌0.73%、0.59%、0.44%。而市区的一些板块,抗跌能力强,微幅下跌,如闸北大宁绿地、徐汇康健仅分别下跌0.06%、0.05%。部分出台学区房新政的区域,不再享有名校优先,如长宁的部分使用权学区房明显遇冷,并且间接影响到其他区县本来就虚高的使用权学区房成交和价格。

  上海二手房指数办公室分析到,时届半年之际的6月,出现了房价拐点,为延续24个月的价格上涨期划上了句号。纵观6月,房贷尚未放松,观望情绪加重,交易持续低迷,导致指数下降。其中半数板块出现下跌,但整体跌幅环比并未扩大,主要是前期价格上涨过快的板块和新兴城区部分板块出现价格下滑。这种价格下滑,更多的是一种市场试探,由于卖家苦于无法成交,无奈在价格上让步,一旦交投恢复,价格随之止跌甚至反弹。随后的7、8月为楼市传统淡季。和二手房挂牌量减少相反,一手房库存高企,两年前曾经出现的开发商“以价换量”时下再次启动,但是二手房小业主没有解决资金链的诉求,不会大幅降价步一手房后尘。客户分流是二手房市场必须面对的。

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